Evraklar, Süreç, İlçe Belediyelerine Göre Pratikler ve Günlük Hayattan Örneklerle Kapsamlı Anlatım

Bursa’da arsa alıp ev, apartman, dükkan ya da bir tesis yapmak isteyen herkesin yolu inşaat ruhsatından geçer. Bu süreci ilk kez yaşayacak biri için “belediyeye evrak verip çıkmak” gibi görünen şey, işin içine girince aslında birçok kişinin ve belgenin aynı anda uyumlu ilerlemesi gereken bir düzen olduğunu gösterir.

Bursa’da ruhsat sürecini gerçekçi, detaylı ve anlaşılır şekilde anlatmak; hangi adımda neye dikkat edilirse sürenin kısalacağını anlatmaya çalışacağım.

Önemli not: Bursa’da inşaat ruhsatı işlemleri genelde ilçe belediyeleri üzerinden yürür. Nilüfer, Osmangazi ve Yıldırım’da süreç mantığı aynı olsa da belge formatı, kontrol sırası ve bazı detaylar farklılık gösterebilir.

İnşaat ruhsatı nedir?

İnşaat ruhsatı, “Bu arsada, bu kurallarla ve bu sorunlulular ile inşaata başlayabilirsin” onayıdır.

Ruhsat çıktığında şu konular resmiyet kazanır:

  • Binanın arsadaki yeri ve sınırları
  • Kat sayısı ve inşaat alanı
  • Deprem ve zemin şartlarına uygunluk
  • Elektrik, su, ısıtma gibi tesisat kararları
  • Yapı denetimi, müteahhit ve şantiye sorumluluğu

Bu yüzden ruhsat, tek bir kâğıt değil; tamamlanmış bir dosyanın kabulüdür.

Bursa’da ruhsat sürecini en çok uzatan 3 konu

Ruhsatın “kilidi” genelde belediyede değil, süreç başlamadan önceki üç başlıktadır.

Tapu ve mülkiyet: “Arsa kimin, herkes tamam mı?”

Bursa’da özellikle eski yerleşim bölgelerinde hisseli parseller sık görülür. Hisseli arsa demek, “birden fazla kişinin payı var” demektir.

Aile arsası… Üç kişi “yapalım” der, bir kişi “şimdilik imza vermiyorum” der.
Zemin raporu yapılmış, proje çizilmiş, masraf edilmiş olur ama ruhsat dosyası ilerlemez. Çünkü sorun teknik değil, mülkiyet ve imza sorunudur.

Bu noktada ne yapılır?
Projeye başlamadan önce şu kontrol yapılmalı:

  • Tapu kaydında şerh/haciz/ipotek var mı?
  • Hissedar var mı? Vekâlet veya muvafakat (noterden izin) gerekiyor mu?
  • Parselde ortak kullanım, geçiş hakkı gibi durumlar var mı?

Bu kontroller “en başta” yapılırsa, sonradan çıkan sürprizler azalır.

İmar durumu: “Bu arsaya ne yapılabilir?”

İmar durumu belgesi, projeyi yöneten ana belgedir. Şunları belirler:

  • Kat sayısı
  • Çekme mesafeleri (binanın sınırdan ne kadar geri çekileceği)
  • İnşaat hakkı
  • Plan notları (bazen en kritik kısım burasıdır)


“Geçen yıl alınan imar durumuyla devam edelim” denir.
Sonra belediye kontrolünde “plan notu değişmiş” çıkar.
Mimari revize olur, statik revize olur, mekanik ve elektrik revize olur. En pahalı gecikme budur; çünkü geri dönüş zincir gibi uzar.

Ne yapmalı?
İmar durumunu güncel alın. Projeyi “varsayımla” değil, belgeyle kurun.

Zemin etüdü: “Toprak ne diyor?”

Zemin etüdü, binanın altındaki toprağın incelemesidir. Bu rapor:

  • Temelin nasıl olacağını
  • Yeraltı suyunu
  • Depremde zeminin davranışını
  • Taşıma gücünü
  • Bazı bölgelerde sıvılaşma riskini belirler.


Bazı bölgelerde yeraltı suyu yüksek çıkar. Eğer proje buna uygun çözüm üretmezse dosya “düzeltme” alır. Burada sorun belediye değil, “rapor ve proje uyumu”dur.

Ne yapmalı?
Zemin raporu çıktıktan sonra mimari–statik–zemin ekibi kısa bir koordinasyon yapmalı. “1 saatlik toplantı” çoğu zaman “1 aylık gecikmeyi” önler.

Bursa’da inşaat ruhsatı için temel evraklar (anlaşılır liste)

İlçe belediyelerinin istediği dosya düzeni değişebilir ama temel mantık genelde aynı üç grupta toplanır:

Arsa ve ölçüm belgeleri (binanın yerini ve kotunu belirle)

  • Tapu
  • Çap (arsanın resmi ölçü belgesi)
  • Aplikasyon krokisi (binanın arsada yerinin gösterilmesi)
  • Kotlu kroki (yol kotu ve yapı başlangıç seviyesi)
  • Güncel imar durumu belgesi

Teknik rapor ve projeler (binanın nasıl yapılacağını anlatanlar)

  • Zemin etüd raporu
  • Mimari proje
  • Statik proje ve hesaplar
  • Mekanik proje (su/ısıtma/yangın tesisatı gibi)
  • Elektrik projesi
  • Gerekirse ek raporlar (akustik, peyzaj, vb.)

Sorumlular ve sözleşmeler (kim sorumlu, kim uygulayacak?)

  • Yapı denetimle ilgili belgeler
  • Müteahhit evrakları
  • Şantiye şefi evrakları
  • Taahhütnameler ve gerekli sözleşmeler
  • Uygulamaya göre ödeme/dekont adımları

2026’da dosyayı büyüten konular: Enerji, şarj altyapısı, akustik ve peyzaj

Son yıllarda ruhsat dosyası sadece “plan-kesit-cephe” dosyası olmaktan çıktı. Artık bazı başlıklar baştan düşünülmezse sonradan revizyon çıkarıyor.

Enerji verimliliği ve sistem seçimleri

Yeni binalarda yalıtım, verimli sistemler ve bazı ölçeklerde yenilenebilir enerji çözümleri daha fazla gündemde.

Proje bitmiş gibi görünür; sonra “çatıya ekipman gelecek, mekanik oda yetmiyor” ortaya çıkar. Çatı düzeni değişince mimari etkilenir, tesisatlar etkilenir.

Ne yapmalı?
Enerji ve sistem kararlarını en başta konuşun. “Sonra ekleriz” denildiğinde genelde proje yeniden açılır.

Elektrikli araç şarj altyapısı

Yeni projelerde otoparkta şarj altyapısının düşünülmesi giderek daha çok beklenir. Bu konu sonradan eklenirse kablo güzergâhı, pano alanı ve güç hesabı gibi şeyler değişebilir.

Sitede otopark var ama şarj altyapısı düşünülmemiş. Sonradan eklenecek olunca “pano yeri yok, kablo yolu yok” çıkar. Bu da projeyi geri sarar.

Akustik (ses) konusu

Bazı yapı türlerinde akustik çalışma “rapor” değil “proje” olarak istenebilir. Yanlış sınıflandırma yapılırsa dosya geri döner.

7 kat üstü bir yapıda “rapor yeter” diye düşünülür; incelemede “akustik proje” istenir. Uzman bulunur, süre uzar.

Peyzaj (bahçe/çevre düzeni)

Site ve büyük parsellerde peyzaj projesi birçok yerde daha sık istenir.

Bahçe drenajı, sert zemin, yeşil alan oranı düşünülmemiş olur. Sonradan istenince çizim tekrar açılır.

Yapı denetim, müteahhit ve şantiye şefi: “Var” demek yetmez

Ruhsat sürecinde şu üçlü tamamlanmadan dosya çoğu zaman ilerlemez:

  • Yapı denetim adımları
  • Müteahhit bilgileri
  • Şantiye şefi bilgileri

Buradaki en sık problem şudur:
Sahada “tamam” denir ama sistemde uygunluk çıkmaz. Müteahhidin yetki sınırı veya şantiye şefinin iş yükü dolu olabilir.

Şantiye şefi “ben varım” der ama aynı anda başka işlerde kayıtlıdır. Yeni işe atanamaz. Dosya bekler. Bu durum genelde son anda fark edilir.

Ne yapmalı?
Bu üçlüyü dosyanın sonuna bırakmayın. Projelerle paralel yürütün.

Bursa’da adım adım en gerçekçi ruhsat sırası

  • Tapu/mülkiyet kontrolü
  • Güncel imar durumu alınması
  • Aplikasyon ve kot işlerinin tamamlanması
  • Zemin etüdünün yapılması
  • Mimari + statik + mekanik + elektrik projelerinin hazırlanması
  • Projelerin çakışma kontrolü (şaft, kolon, merdiven, otopark, kaçış)
  • Yapı denetim / müteahhit / şantiye şefi adımlarının tamamlanması
  • Belediye incelemesi → eksik varsa tamamlanması
  • Harç/bedeller → ruhsatın düzenlenmesi → işe başlama hazırlıkları

Bursa’da süreç neden uzar? (Tekrarsız, net liste)

  • Hisseli tapu ve imza sorunu
  • Güncel olmayan imar durumu
  • Zemin raporu ile statik projenin uyumsuzluğu
  • Projeler arası çakışmalar
  • Otopark/kaçış gibi temel konuların sona bırakılması
  • Enerji ve şarj altyapısının baştan düşünülmemesi
  • Yapı denetim–müteahhit–şantiye adımlarının geç kalması
  • Evrakın yanlış formatta veya düzensiz teslim edilmesi

Dosyayı hızlandıran pratik yöntem: “3 klasör düzeni”

Klasör 1 – Arsa/ölçüm
Tapu, çap, imar durumu, aplikasyon, kot

Klasör 2 – Projeler/raporlar
Zemin, mimari, statik, mekanik, elektrik, ekler

Klasör 3 – Sorumlular
Denetim, müteahhit, şantiye şefi, sözleşmeler, taahhütnameler, dekontlar

Bu düzen, hem belediyede hem ekip içinde işleri netleştirir.

Sık sorulan sorular 

Bursa’da inşaat ruhsatı kaç ay sürer?

Dosyanın temizliğine göre değişir. Mülkiyet net, evrak tam, projeler uyumluysa daha kısa sürer; revizyon ve imza sorunları varsa uzar.

Nilüfer/Osmangazi/Yıldırım’da süreç farklı mı?

Mantık aynı; fakat belge formatı, kontrol sırası ve bazı ekler farklı istenebilir. Dosya tesliminden önce ilgili ilçenin güncel uygulaması kontrol edilmelidir.

Ruhsat için en kritik belge hangisi?

Tek bir belge değil; tapu–imar–zemin üçlüsü en kritik temeldir. Bu üçü netleşmeden proje üretimi risklidir.

Bursa’da ruhsat, “doğru sırayla ilerleyen dosya” işidir

Bu süreçte en çok kazandıran şey şudur:
Başta doğru hazırlanmış bir dosya, sonradan yaşanacak gidip gelmeleri azaltır. Bu da hem zamanı hem bütçeyi korur.